Wiele osób, zastanawiających się nad kupnem nieruchomości, jest przerażonych koniecznością sporządzenia lub nawet zaakceptowania przedłożonej przez drugą stronę transakcji przedwstępnej umowy kupna. Taka umowa występuje zarówno na rynku komercyjnym, jak i mieszkaniowym, dlatego w niniejszym artykule będziemy dla uproszczenia mówić o dużo częściej występującej umowie przedwstępnej kupna mieszkania.

Tego typu dokument nazwany może być także umową zaliczkową, w przypadku gdy do jej zawarcia obie strony godzą się na zaliczkę. Umowa przedwstępna kupna mieszkania jest sporządzana wówczas, gdy niemożliwe jest zrealizowanie transakcji od razu. Dzięki niej masz możliwość dochodzenia roszczeń, w przypadku niewywiązania się z jakiegokolwiek punktu zawartego w umowie przedwstępnej przez drugą stronę. 

Umowa przedwstępna – po co się ją podpisuje?

Umowy przedwstępne zawiera się z różnych przyczyn. Priorytetowo chodzi o pieniądze – dajemy sobie czas na zebranie funduszy przed podpisaniem umowy właściwej (np. otrzymanie kredytu). Druga istotna kwestia to oczekiwanie na wyprowadzkę obecnego najemcy/właściciela, co niekiedy przedłuża się w czasie. Niestety bywa i tak, że na właścicielu mieszkania ciążą zaległości czynszowe, co również musi zostać uregulowane przed podpisaniem umowy właściwej.

Oczywiście przyczyn jest mnóstwo, a kłopotów może być jeszcze więcej, jeśli nie podpisze się umowy przedwstępnej na kupno mieszkania. Kiedy chcesz mieć pewność, że transakcja zostanie zrealizowana i sprzedający wywiąże się z tego, co wcześniej obiecał, umowa przedwstępna jest wręcz niezbędna. Co więcej, musisz zadbać też o to, aby to, co w niej zawrzecie, zabezpieczało transakcję stuprocentowo.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Przypuśćmy, że decydujesz się na zakup wymarzonego mieszkania i na podpisanie umowy z najemcą. Zanim to jednak zrobisz, musisz wiedzieć, co powinna zawierać taka umowa, aby później nie było żadnych nieporozumień. Generalnie zasada jest taka, że umowa przedwstępna powinna wskazywać na postanowienia umowy przyrzeczonej (czyli umowy ostatecznej, właściwej).

Jakie konkretnie zapisy powinny znaleźć się w umowie przedwstępnej kupna? Przede wszystkim podstawowe dane o lokum, m.in. jego położenie, stan zabudowy, powierzchnia oraz – co chyba najistotniejsze – cena. Oczywiście nie może zabraknąć danych osobowych stron transakcji (m.in. daty urodzenia, adresu zamieszkania, numeru dowodu tożsamości itd.).

Czy to zawarcia umowy niezbędny jest notariusz?

Co do zasady umowa przedwstępna kupna sprzedaży mieszkania nie wymaga podpisu notariusza. Jeśli chcesz jednak mieć pewność, że sprzedający nie odstąpi komuś innemu lokum i nie rozmyśli się, sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego da ci jeszcze mocniejszą podstawę do dochodzenia swoich roszczeń przed sądem.

Akt notarialny to także większa pewność dla kupującego w sytuacji, gdy najemca zbankrutuje, co niestety może się zdarzyć. Niezależnie od tego, jakie by były zamierzenia sprzedającego, niewywiązanie się przez niego z umowy daje ci prawo do wystąpienia przed sądem z roszczeniem o wypełnienie wszystkich zapisów zawartych w akcie notarialnym.

Co w sytuacji, gdy sprzedawca nie chce podpisać umowy przedwstępnej?

Bardzo rzadko zdarza się, że sprzedający nie będzie chciał zgodzić się na twoją propozycję podpisania umowy przedwstępnej kupna mieszkania. Jeśli faktycznie tak się stanie, to zawsze powinna zapalić się czerwona lampka, sygnalizująca, że najemca nie jest do końca szczery w swoich intencjach. Sprzedający, który uchyla się od tego zabezpieczenia transakcji, może chcieć coś zmienić w ostatniej chwili, np. zwiększyć cenę, bądź wycofać się z oferty.

Częściej zdarza się, że sprzedający podpisze z tobą umowę przedwstępną, ale nie będzie chciał zrealizować umowy ostatecznej. Czy w takiej sytuacji pozostajesz bezradny? Oczywiście, że nie. Jeżeli umowa przedwstępna została napisana w taki sposób, że określa ważność umowy ostatecznej, masz prawo jako kupujący domagania się odszkodowania za niedotrzymanie warunków umowy.

Czy umowę przedwstępną można rozwiązać?

Wszystko zależy od zapisu w umowie przedwstępnej kupna mieszkania (lub jakiejkolwiek innej nieruchomości). Jeśli zastrzeżono w niej zadatek, co określa art. 394 § 1 kodeksu cywilnego, w sytuacji niewywiązania się z umowy przez najemcę możesz, nie wyznaczając terminu dodatkowego od umowy, żądać sumy dwukrotne wyższej za ten zadatek. Często też prawo do odstąpienia od umowy jest zawarte w umowie przedwstępnej i oznaczone konkretnym terminem. Oczywiście sprawa wygląda najprościej, gdy w umowie została zawarta klauzula o możliwości rozwiązania umowy. Jeśli nie, zawsze można zerwać umowę przez porozumienie stron.