Inwestycje na rynku nieruchomości to dość ryzykowny biznes. Towarzyszy im szereg zmiennych, które mają bezpośredni wpływ na cenę obiektu – ta nie zawsze pnie się w górę, gwarantując inwestorom zysk. Decydując się więc na zakup lokalu na własne potrzeby bądź pod wynajem na prowadzenie działalności gospodarczej, warto mieć pewność dobrze ulokowanych pieniędzy.

Jak z gąszczu deweloperskich propozycji wyłonić tę najlepszą? Czy da się w ogóle przeczuć to, że wybrany budynek będzie „strzałem w dziesiątkę” i za kilka lat podwoi swoją wartość? Jak się okazuje, niekiedy tę przyszłość można przewidzieć.

Lokalizacja to podstawa

To zdanie niczym mantra powtarza wielu doradców oraz inwestorów zaprawionych w branżowym boju. Lokalizacja jest kluczem dobrze trafionej inwestycji, jednak nie oznacza to, że jedynie obiekty usytuowane w ścisłym centrum dużych aglomeracji będą wiązały się z gwarancją wielokrotnego zysku w przyszłości. Nawet peryferyjna dzielnica w perspektywie kilku lat może stać się atrakcyjna. Żeby się o tym przekonać, warto śledzić miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, zapoznać się z polityką samorządową w zakresie infrastruktury i komunikacji, a także na bieżąco obserwować trendy i rozwój branży mieszkaniowej oraz komercyjnej w najbliższej okolicy.

Zjawiskiem charakterystycznym, zwłaszcza w większych miastach, jest rozwój poszczególnych dzielnic, wokół których tworzą się ośrodki rozrywki, kultury, nauki oraz centra biznesowe oferujące nowe miejsca pracy. Wiąże się to także z polepszeniem szklaków komunikacyjnych i łatwiejszym dostępem do lokalizacji oraz przyciąganiem kolejnych inwestycji. Ten łańcuch powiązanych ze sobą czynników jest podstawą do podjęcia słusznej decyzji dotyczącej lokaty kapitału.

Bardzo ważna jest również obecność w pobliżu (poza podstawową infrastrukturą) miejsc do spotkań biznesowych, restauracji, fitness clubów oraz centrów handlowych. Najwięcej inwestycji powstaje zwykle w pobliżu stacji metra lub nowej arterii komunikacyjnej, warto zatem obserwować miejsca, które nie zawsze leżą w ścisłym centrum, ale cechują się dużym potencjałem.

Czynnik ludzki siłą wzrostu

Dobre, długoterminowe relacje z najemcami także zasilają grono czynników zwiększających wartość inwestycji. Ta ogólna terminologia obejmuje zarządzanie nieruchomościami w sposób profesjonalny i kompleksowy, wiąże się z czytelnymi warunkami współpracy zgodnymi z wymogami prawa oraz uwzględnia optymalne koszty administrowania. Najemcy stanowią o sile nieruchomości, dlatego dobry zarządca powinien potrafić odgadywać ich potrzeby, łagodzić spory i rozwiązywać sytuacje kryzysowe. Innymi jego cechami musi być dobra organizacja pracy, szybkość w podejmowaniu decyzji oraz dobór profesjonalnych podwykonawców. Tak zarządzany budynek również zwiększa swoją wartość.

Wpływ na to ma także sąsiedztwo, czyli zarówno lokale, które mogą negatywnie wpływać na komfort życia i pracy (mowa np. o zakładach gospodarki odpadami komunalnymi czy przedsiębiorstwach budowlanych prowadzących uciążliwe i hałaśliwe prace), jak i obiekty, a także osoby o pozytywnym oddziaływaniu – np. prestiżowe firmy, marki dobrze znane opinii publicznej, popularne kawiarnie czy ludzie ze świata mediów i telewizji. O ile w pierwszej alternatywie bliskość ośrodków znacząco obniża cenę inwestycji, o tyle druga opcja może korzystnie wpłynąć na jej wysokość oraz przyciągnąć potencjalnych inwestorów, a także klientów.

Innowacja!

Niskie koszty eksploatacji to marzenie każdego inwestora. Kluczem do osiągnięcia tego celu są m.in. optymalne rozwiązania dla nieruchomości oparte na wykorzystaniu nowatorskich technologii, zmierzające do obniżania ilości zużytej energii i zasobów naturalnych, co tym samym przekłada się na zminimalizowanie bieżących wydatków za najem. Jest to także ważna odpowiedź na nasilające się w branży kwestie budownictwa zrównoważonego, którego celem jest ochrona środowiska oraz poprawa warunków zdrowotnych.

Innowacja w tym kontekście to również kwestia odpowiedniego zarządzania funduszami przeznaczonymi na wydatki inwestycyjne (tzw. capex). Warto pamiętać, że nieruchomość zwiększa swoją wartość przy każdej modernizacji, wprowadzeniu nowych systemów dostępu czy klimatyzacji, remoncie elewacji, odnowieniu powierzchni wspólnych, a także wprowadzeniu najemcy usługowego do budynku (np. fryzjera, przedszkola czy siłowni). Pokrywa się to także z oczekiwaniami pozostałych najemców i nie pozostaje bez znaczenia przy ocenie wartości inwestycji.

Zawsze istnieje pewne ryzyko inwestycyjne, natomiast przy pomocy ekspertów i audytu nieruchomości, prognozowaniu, a przede wszystkim dobremu zarządzaniu projektem można takie ryzyko nie tylko przewidzieć, ale również zminimalizować, tym samym zwiększając prawdopodobieństwo zysku.  

Autorem gościnnego wpisu jest Piotr Majewski, eskpert od nieruchomości Morizon.pl.